أيام قليلة فصلت بين حدثين عاشتهما مصر، وكان القاسم المشترك بينهما هو أزمة العقارات، فما بين الحملة المكثفة التي شنتها أجهزة الدولة على المباني المخالفة، المقامة دون وجه حق على أراضي الدولة، وبين أزمة “برج الأزاريطة المائل” بالإسكندرية، والذي لم يكن سوى قمة جبل الجليد لواقع الفساد والمخالفات التي تعيشها العاصمة الثانية لمصر.
تبدو الثروة العقارية التي تقدر بنحو ٥ تريليون جنيه، وفق حصر لجمعية المقيمين العقاريين، في خطر حقيقي، في حين أن تلك الثروة لو أحسن استغلالها وفق رؤية واضحة، ومنظومة ضوابط دقيقة ستدر على البلاد مليارات الدولارت سنويا.
المشاكل التى تعانيها الثروة العقارية في البلاد، لا تقتصر فقط على المباني المخالفة التي تتفاوت التقديرات بشأنها، وتتراوح بين ٣٠٠ ألفا إلى مليوني عقار، وهذا في حد ذاته يكشف جانبا من العشوائية التي يعانيها هذا القطاع الحيوي بدءاً من عدم تسجيل المبانى، وحتى تعريف العقارات المخالفة، فضلا عن المعاناة الشديدة من قلة البيانات، رغم أهميتها بالنسبة للاستثمار العقارى، وخصوصاً المستثمر الأجنبى.
وتشير تقارير جهاز التفتيش على أعمال البناء بوزارة الإسكان إلى أن هناك 350 ألف عقار مخالف للبناء، تهدد حياة 16 مليون نسمة وتكبد الاقتصاد الوطنى خسائر تصل لـ 350 مليار جنيه، حيث استهلك بناء هذه الوحدات نحو 50 مليون طن حديد، و140 مليون طن أسمنت خلاف المواد الأخرى، بالإضافة إلى عقارات آيلة للسقوط بدرجات مختلفة، وصلت لـ300 ألف عقار، ويشير التقرير إلى أن مصر تخسر سنويًا 120 ألف فدان أرض زراعية، نتيجة التعدى على الأراضي، وبذلك تفقد 8% من الرقعة الزراعية كل عام وبزيادة مستمرة.
سوى ذ لك، تنتشر العشوائيات في كل المحافظات تقريبا، فبحسب الإحصاءات الرسمية هناك 1300 منطقة عشوائية، تنفق الدولة مليارات الجنيهات من أجل تطويرها.
قائمة المشكلات بشأن قطاع العقارات تطول، فهناك أزمات الأسعار التي لا تخضع لضوابط ومعايير واضحة، فضلا عن أزمة الشقق المغلقة، التي يبلغ عددها ١٠ ملايين وحدة بحسب تقديرات الجهاز المركزي للتعبئة العامة والإحصاء، علاوة على الملف الشائك الخاص بالإيجارات القديمة، والذي لا يبدو أن هناك حكومة تتمتع بالجرأة الكافية حتى الآن لاقتحامه، فضلا عن مشكلات الفساد في التراخيص والتفتيش على مطابقة المباني للمواصفات والتزام مالكيها باجراءات الصيانة.
المشكلات المزمنة القائمة منذ عقود تجعل من العقارات ثروة معطلة بالفعل، في وقت تحقق فيه دول بالمنطقة مليارات الدولارات سنويا من عائدات المبيعات العقارية، فعلى سبيل المثال بلغت قيمة عمليات البيع العقارية في إمارة دبي وحدها العام الماضي، 18 مليار درهم (نحو ٥ مليارات دولار) بانخفاض 25% مقارنة مع عام 2015.
ولعل أحد أبرز أسباب الفوضى التي يعيشها القطاع العقاري في مصر، تشتت منظومة القوانين التي تحكم القطاع، فهناك نحو 160 قانوناً بعضها صادر منذ عام 1940، فضلا عن إشراف جهات تابعة لأكثر من ١٠ وزارات مختلفة على القطاع، وهو ما أفرز مشاكل عديدة، وأدى لثغرات كثيرة ينفذ منها المتحايلون.
ولا تقتصر المكاسب التي يمكن أن تتحقق من إعادة تنظيم سوق العقارات وبناء منظومة حقيقية لإدارة الثروة العقارية، على العاملين في هذا المجال، أو المواطنين، الذين سيجدون حلا لمشكلة السكن المزمنة منذ سبعينيات القرن الماضي، في وطن يزحف تعداد سكانه بسرعة لتجاوز المائة مليون نسمة، لكن الدولة نفسها ستكون في مقدمة الرابحين، فبينما احتفت مصلحة الضرائب العقارية بما حققته من حصيلة بلغت 1.9 مليار جنيه خلال الـ10 شهور الماضية، مقابل 850 مليون جنيه خلال الفترة المماثلة من العام الماضي.
ويقدر الخبراء عائدات الدولة من القطاع العقاري بعد تنظيمه بنحو ٢٥ -٣٥ مليار جنيه سنويا، فضلا عن وقف نزيف ما تتكبده سنويا من تعويضات لذوي الضحايا والمضارين جراء انهيارات المباني، وتوفير مساكن بديلة.
وتبدو بداية الإصلاح الحقيقي - بحسب توصيات الكثير من الخبراء - من خلال إنشاء هيئة للتنظيم العقارى تتبع رئاسة مجلس الوزراء أو رئاسة الجمهورية مباشرة ويكون لها صلاحيات وسلطات واسعة فى بلورة كافة القوانين فى قانون موحد للبناء يواكب المتغيرات والمتطلبات المجتمعية، كما تتولى وضع الحلول لمشاكل المبانى والإيجارات القديمة، وتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بما يحقق العدالة الاجتماعية، وفض الاشتباك بين الجهات المختلفة والوزارات المسئولة عن العقارات، ووضع آلية لتجديد رخص المبانى كل 5 سنوات للمحافظة على الثروة العقارية، ووضع خطة شاملة لتطوير العشوائيات، ومنع ظهور عشوائيات جديدة، وصياغة قانون للتطوير العقارى، ونظم حديثة أكثر فاعلية وسهولة تحمي المشترى من عمليات النصب التى قد يتعرض لها عند الشراء وتحفظ للدولة حقها.
